Verhaal
9 januari 2023

Hooge Berkt II

Versnellen op z'n Brabants

Terwijl de druk op de woningmarkt toeneemt, komt de versnelling van nieuwe bouwlocaties moeizaam op gang. Niet in Bergeijk, waar in het project Hooge Berkt II tempo wordt gemaakt bij de ontwikkeling van zo’n 200 woningen. Binnen twee jaar tijd zat het project in de bestemmingsplanfase en is voor circa 50 sociale huurwoningen een getekende turn­key overeenkomst met corporatie Woningbelang gesloten. ‘Dit is hét voorbeeld om de woningbouwopgave in Nederland te kunnen versnellen.’

Met de Vestia-affaire van 2012 nog vers in het geheugen, kende het aandeel sociale huurwoningen in de gemeente Bergeijk een flinke terugloop. Juist daarom streven de provincie, de gemeente en Woningbelang ernaar om met extra gelden het aantal huurwoningen te vergroten. “Als corporatie proberen we 30% van alle nieuwbouwwoningen als sociale huurwoning aan te kunnen bieden”, zegt Maarten Meulepas van Woningbelang. “In het project Hooge Berkt II zitten we al in een vroeg stadium aan tafel, waardoor we in één klap veel nieuwe sociale huurwoningen kunnen toevoegen. Dat is best bijzonder te noemen. Ik voel me enorm betrokken om hier een succes van te maken.”

Urgentie inzien
Zo’n twee jaar hadden de partijen nodig om tot elkaar te komen. “Dat is ongekend snel”, schetst wethouder Mathijs Kuijken. “In het voorjaar van 2020 gingen we om tafel en we zijn nu al in de ontwerpfase van het bestemmingsplan beland. Waarom die versnelling hier wél kan plaatsvinden? Omdat we met alle marktpartijen, de corporatie, de gemeente én de provincie de urgentie inzien. Het was een kwestie van acteren en snel afspraken maken. In het proces hebben we met elkaar gestuurd op mogelijkheden en niet op alles wat niet kan.”

Flinterdun
Voor projectmanager Irene van Middelaar van Woningbelang is de gezamenlijke drive onderdeel van het succes. “Zoals het hier gaat, maken we niet zo vaak mee. En dan ook nog eens met 30% sociale huurwoningen in het plan verwerkt. Dat moet je haalbaar maken met passende producten. Daar waren we het snel over eens en dat heeft geleid tot de turnkey overeenkomst die er nu ligt. De grote betrokkenheid is sprekend voor de samenwerking. De afstand tussen bestuur en project is bijzonder kort te noemen.”

Projectleider Theo Duffhues van de gemeente heeft het over een ‘doe maar gewoon-DNA’. “We maken het niet moeilijker dan het is, zitten regelmatig bij elkaar en hakken knopen door. Als gemeente voeren we hier een situationeel grondbeleid. Per locatie bekijken we wat de meest geschikt aanpak is. In dit geval waren er al ontwikkelaars actief en is ervoor gekozen geen actieve rol in de grondverwerving te pakken. Het stedenbouwkundig plan was voor iedereen een goed uitgangspunt. Dit plan was eigenlijk al klaar toen er met de laatste grondeigenaar nog een overeenstemming gesloten moest worden. We hebben processen naast elkaar laten lopen en dat heeft heel goed uitgepakt.”

Druk op sociale huur
Voor Bergeijk is het belangrijk om woningen toe te voegen waar behoefte aan is. Mathijs: “Door gezinsverdunning zijn steeds meer woningen nodig. We willen Bergeijkenaren kunnen blijven huisvesten. Tegelijkertijd zien we ook een toestroom van kenniswerkers en arbeidsmigranten in onze hightechregio, wat zorgt voor extra druk op de toch al krappe woningmarkt. We hebben in kaart gebracht voor welke doelgroepen we gaan bouwen, met bijzondere aandacht voor de starters op de woningmarkt. De kinderen van onze inwoners moeten hier ook kunnen blijven wonen.”

Kijkend naar de wachtlijsten van Woningbelang, beaamt Irene deze visie. “Starterswoningen, woningen voor kleine huishoudens en sociale huurwoningen zijn keihard nodig. Het is een must om dat aan de voorkant in te passen in de plannen. Dat heeft namelijk impact op de haalbaarheid van
het totale plan. In die zin hebben we mazzel dat we met slagvaardige marktpartijen om tafel zitten. Zij hebben voor deze doelgroepen specifieke woningconcepten op de plank liggen. Ons programma van eisen was snel getoetst aan deze producten. Dat voorkomt een lange ontwerpfase en we borgen dat de sociale huurwoningen bij de corporatie zijn onder gebracht.”

Eisen stapelen
“Als je ziet waar plannen tegenwoordig aan moeten voldoen, dan is het een wonder dat er nog gebouwd wordt”, zucht Theo. Hij somt op: “Klimaatadaptatie, waterberging, hittestress, natuurinclusief bouwen, stikstof, compensatie binnen en buiten het plangebied en duurzaamheidsambities. Het is nogal wat. Daarnaast willen we ook ‘gewoon’ goede kwaliteit woningen maken in een prettige leefomgeving. Die optelsom gaat ergens een keer knellen.”

Maar duurzaamheid staat voorop. Voor Woningbelang is dat een belangrijk thema. “Vanuit overtuiging”, zegt Irene, “maar ook vanuit de druk op de woonlasten. We kunnen hier hele duurzame woningen maken, omdat we met het gestandaardiseerde Optio-concept van Van Wanrooij werken. Dat drukt de kostprijs en biedt ruimte voor duurzame technieken.” Mathijs vat het goed samen: “Dankzij conceptmatig bouwen maken we duurzaamheid aan de voorkant concreet. Ga je daar later pas over nadenken, dan krijg je dat qua haalbaarheid nooit meer voor elkaar.”

Voorbeeld in de markt
“Dit project maakt me trots op Brabant”, besluit Maarten. “Ik verwacht, met de landelijke agenda in de hand, dat ons proces dé norm gaat worden voor nieuwbouwlocaties. Anders halen we de gewenste woningbouwopgave niet. Een gemiddelde doorlooptijd van zeven jaar is vrij normaal tegenwoordig. Dit project is een voorbeeld van wat er in twee jaar tijd kan. Dat moeten we gaan kopiëren in Nederland.” Theo beaamt dat. “We worden door andere gemeenten benaderd hoe we dit voor elkaar hebben gekregen. Het is écht een voorbeeldproces en we nodigen andere gemeenten graag uit om de belangrijkste lessen te delen.”

Shape Dit project maakt me trots op Brabant

Hooge Berkt II
Tussen de Hooge Berkt II en de Stökskesweg in het Brabantse Bergeijk komt een nieuwe woonwijk van ruim 5 hectare groot. Samen met Van Schijndel en lokale ondernemers ontwikkelt Van Wanrooij hier circa 200 woningen. De gemeente vindt het belangrijk dat een groot deel van die woningen voor verschillende doelgroepen geschikt is. Zo zal 30% van het aanbod een sociale huurwoning worden, is 20% van de woningen bedoeld voor starters en 10% voor senioren. De overige 40% is bestemd voor de vrije sector. De gebiedsontwikkeling Hooge Berkt II krijgt een eigentijds dorps karakter, grenzend aan een groen landschap.

Ook interessant

Verhaal
23 januari 2023
Zuiderveld: accenten maken het verschil
Verhaal
11 januari 2023
Maak de sprong!
Verhaal
10 januari 2023
De wijk van boven: Rijnvliet
Cookie policy

Van Wanrooij gebruikt cookies om bijvoorbeeld de website te verbeteren en te analyseren, voor social media en om ervoor te zorgen dat u relevante advertenties te zien krijgt. Als u meer wilt weten over deze cookies ga dan naar vanwanrooij.nl/privacy. Bij akkoord op deze cookie policy geeft u Van Wanrooij toestemming voor het gebruik van optimale cookies op onze websites. Klik op “Instellingen aanpassen” om uw voorkeuren te wijzigen.

Cookies accepteren Instellingen aanpassen